Zu einem erfolgreichen Immobilieninvestment gehört früher oder später auch der Exit, im Idealfall mit dem richtigen Immobilienmakler in Dresden. Wer bei Google nach einem Immobilienmakler in Dresden sucht, wird mit einer Vielzahl von Informationen überflutet, was zu Verunsicherung führen kann. In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie einen Immobilienmakler in Dresden auswählen.
Was ist ein Immobilienmakler?
Die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist in Deutschland nicht geschützt. Fachlich gesehen kann sich somit fast jeder als Immobilienmakler bezeichnen, egal, ob er eine Ausbildung oder Fortbildung in diesem Beruf hat oder nicht. Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender, der die Möglichkeit zu einem Kaufvertrag für Immobilien nachweisen kann oder eine solche Möglichkeit vermittelt. Somit agiert ein Immobilienmakler zwischen Käufer und Verkäufer.
Neben der Anmeldung des Gewerbes ist eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung erforderlich. Diese erteilt dem Immobilienmakler gewisse Pflichten, wie geordnete Vermögensverhältnisse, die in der Regel durch folgende Unterlagen nachgewiesen werden müssen:
- Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Über das Vermögen des Antragstellers wurde kein Insolvenzverfahren eröffnet
- Kein Eintrag im Verzeichnis des Vollstreckungsgerichtes
Sobald diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf sich eine Person als Immobilienmakler bezeichnen. Um die Professionalität des Immobilienmaklers in Dresden zu prüfen, sollten Sie genauestens recherchieren, über wieviel Erfahrung der Makler verfügt, ob er Referenzobjekte vorweisen kann und ob er gewisse Sonderausbildungen durchlaufen hat.
Berufsbild des Immobilienmaklers
In der Gesellschaft hat der Immobilienmakler oftmals einen schlechten Ruf. Viele Menschen verbinden mit diesem Beruf eine Person, die nichts anderes tut, als Interessenten durch Immobilien zu führen und dafür eine saftige Provision zu kassieren. Wenn er richtig ausgeübt wird, ist der Beruf des Immobilienmaklers aber sehr vielschichtig und anspruchsvoll. Ein Immobilienmakler in Dresden führt zahlreiche Kundengespräche, koordiniert Besichtigungstermine und erstellt Inserate für Objekte.
Er stellt alle Unterlagen zusammen und prüft im Vorfeld, ob die Wohnung im aktuellen Zustand überhaupt vermarktet werden kann. Wenn beispielsweise gerade eine hohe Sonderumlage in der Eigentümergemeinschaft im Gespräch ist oder sich der Verkäufer in der Spekulationsfrist befindet, kann er den Verkaufszeitpunkt einvernehmlich verschieben. Spekulationsfrist bedeutet, dass das Objekt erst nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden kann. Dem Immobilienmakler in Dresden kommt eine maßgebliche beratende Tätigkeit zu. Es ist von Vorteil, wenn dieser in seinem Netzwerk einen Steuerberater hat, der sich auf Immobilien spezialisiert hat, da nur dieser eine steuerliche Beratung durchführen darf. Da es für den Verkäufer um viel Geld geht, ist eine professionelle und kompetente Beratung sehr wichtig.
Wenn ein Immobilienmakler in Dresden einen zu niedrigen Preis ansetzt, kann das für den Eigentümer schnell mehrere 10.000 EUR Verlust bedeuten. Die korrekte Preisfindung ist mit das Wichtigste, was ein Makler können muss. Dabei sollte er sich auf Vergleichsobjekte beziehen und von diesen Objekten die Vermarktungsdauer parat haben. Denn ein Preis sagt ohne Vermarktungsdauer nichts aus. Angenommen, jemand hat ein potentielles Vergleichsobjekt für 100.000 EUR inseriert, das nach acht Monaten immer noch online ist. In diesem Fall war der Preis zu hoch. Diesen Umstand sollten Sie in der Preisfindung Ihrer eigenen Immobilie berücksichtigen. Eine gute Vermarktungsdauer für eine Immobilie in Dresden liegt jedoch bei maximal zwei Monaten. Ein guter Immobilienmakler in Dresden wird Ihnen das transparent machen.
Was muss der Immobilienmakler in Dresden noch tun?
Ein Immobilienmakler in Dresden muss die Anzeige attraktiv gestalten und eine passende Objekt-Beschreibung verfassen. In der heutigen Zeit ist eine starke Onlinepräsenz unabdingbar, um sich von der Konkurrenz abzuheben, sei es durch einen eigenen YouTube Kanal oder durch die regelmäßige Veröffentlichung von Blogartikeln auf der eigenen Homepage. Darüber hinaus braucht ein Immobilienmakler in Dresden sehr gute Marktkenntnisse, da er für die Preisgestaltung seiner Objekte verantwortlich ist. Wie bereits erwähnt, muss er professionell einschätzen können, ob der Preis für diese Immobilie in der Lage angemessen ist oder nicht.
Der Immobilienmakler in Dresden ist das Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer. Er führt Preisverhandlungen zwischen den beiden Parteien durch, die in einem Objektkauf oder -verkauf involviert sind. Darüber hinaus hilft der Makler dem Käufer bei der Finanzierung, unterstützt bei der Erstellung von Verträgen und organisiert letztendlich auch die Notar-Termine. Von großem Vorteil ist es, wenn der Immobilienmakler in Dresden zusätzlich zur Vermarktung am Markt über eine eigene Investorenkartei verfügt. Bei einem vernünftigen Preis kann die Immobilie über das Netzwerk sofort verkauft und somit schnell und sicher abgewickelt werden. Da der Immobilienmakler in Dresden in diesem Fall seine potenziellen Investoren bereits kennt, kann er im Vorfeld den richtigen Käufer auswählen.
Auftragsarten der Immobilienmakler
Bevor Sie sich für einen Immobilienmakler in Dresden entscheiden, sollten Sie herausfinden, wie die Vertragsschließung exakt erfolgt. Es gibt nämlich unterschiedliche Möglichkeiten für einen Maklervertrag, der großen Einfluss auf Ihre Verkaufsfreiheit hat.
Der Allgemeinauftrag
Zunächst gibt es den Allgemeinauftrag. Hier beauftragen Sie einen Immobilienmakler in Dresden damit, Ihre Immobilie zu verkaufen. Bei dem Allgemeinauftrag haben Sie weiterhin die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu verkaufen. Sie können aber auch anderen Immobilienmaklern einen Allgemeinauftrag erteilen. In dieser Form des Auftrags haben Sie als Verkäufer der Immobilie die größtmögliche Freiheit. So können Sie beispielsweise selber versuchen, Ihre Immobilie zu verkaufen und somit der Maklercourtage entgehen.
Sie können sich aber auch unterschiedliche Immobilienmakler aussuchen und diese mit dem Verkauf Ihres Objekts beauftragen. Da hierbei mehrere Makler in unmittelbarer Konkurrenz zueinander stehen, ist der Allgemeinauftrag in der Regel unbeliebt. Zudem fehlt dem Immobilienmakler in Dresden hier die Sicherheit, dass die eingebrachte Arbeitszeit auch entsprechend vergütet wird. Somit ist es schwierig, einen Immobilienmakler in Dresden zu finden, der sich auf einen Allgemeinauftrag einlässt.
Weitere Nachteile des Allgemeinauftrags sind, dass das Objekt doppelt und dreifach inseriert wird. Dadurch entsteht ein unprofessioneller Eindruck. Wenn der Käufer bei mehreren Makler angefragt hat, ist manchmal nicht klar, wer die Provision für die Zuführung des Kunden bekommt. Dies kann in der Praxis zu Streitigkeiten führen. Vom Allgemeinauftrag ist zudem abzuraten, weil es unrealistisch ist, dass ein Immobilienmakler in Dresden zu 100 Prozent in Vorleistung geht, der Verkauf dann aber womöglich nicht realisiert werden kann. Eine bessere Alternative ist der motivierte Alleinauftrag.
Der Alleinauftrag
Der Alleinauftrag ist das richtige Instrument für die Beauftragung eines Immobilienmaklers in Dresden. Dabei verpflichten Sie sich dazu, Ihr Objekt von keinem anderen Makler anpreisen zu lassen. Der Immobilienmakler hat die Sicherheit, dass er alleine das Objekt verkaufen kann und keiner seiner Konkurrenten diese Möglichkeit erhält. Das einzige Risiko des Immobilienmaklers ist es, dass Sie die Immobilie vor ihm verkauft bekommen. Bei einem Alleinauftrag haben Sie als Verkäufer nämlich weiterhin die Möglichkeit, die Immobilie selber zu verkaufen, sofern Sie einen entsprechenden Käufer finden.
Wenn Sie einen Immobilienmakler in Dresden suchen, werden Sie meistens auf diese Form des Auftrags treffen. Bei einem Alleinauftrag kommt der Kündigungsfrist eine entscheidende Bedeutung zu. Sie müssen sich genau anschauen, wie lange der Immobilienmakler in Dresden Sie an sich binden will. Es gibt Maklerverträge, die Laufzeiten von mehr als 12 Monaten haben. Hier müssen Sie unbedingt verhandeln.
Wir bei Makleristo haben eine faire 14-tägige Kündigungsfrist zum Monatsende, was am Markt eher unüblich ist. Aus unserer Sicht sollten Alleinaufträge für Immobilienmakler in Dresden eine Kündigungsfrist von maximal drei Monaten haben. Bei fehlender Performance können Sie als Verkäufer einen anderen Makler beauftragen. Besonders wichtig ist das, wenn Ihnen ein Immobilienmakler in Dresden einen sehr hohen Kaufpreis verspricht. Hier empfehlen wir Ihnen, die Kündigungsfrist besonders kurz zu halten und schon nach zwei bis vier Wochen die Anfragestatistik der Immobilienportale einzusehen. Wenn sich nur wenige Interessenten gemeldet haben, sollten Sie den Vertrag sofort kündigen.
Der qualifizierte Alleinauftrag
Die dritte Möglichkeit ist der qualifizierte Alleinauftrag. Hier haben Sie als Verkäufer die geringsten Freiheiten. Sie dürfen neben dem beauftragten Makler keine weiteren Makler beauftragen und verlieren das Recht, Ihre Immobilie selber zu verkaufen. Bei dieser Art des Maklervertrages gibt es eine sogenannte Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung. Diese legt fest, dass Sie verpflichtet sind, den Makler zu allen Verhandlungen hinzuziehen und alle Interessenten an den Makler zu verweisen.
Da Sie dadurch stark limitiert sind, muss der Makler mit Ihnen die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung individuell verhandeln. Es genügt nicht, Sie schriftlich darauf hinzuweisen oder Ihnen einen Vordruck zu geben. Gleichzeitig müssen diese Aufträge zeitlich limitiert sein. Hierbei empfiehlt es sich, drei Monate als Begrenzung nicht zu überschreiten. Ein Immobilienmakler in Dresden könnte sich sonst beliebig viel Zeit lassen, Ihre Immobilie zu verkaufen.
Natürlich wünschen sich viele Immobilienmakler in Dresden diese Form des Auftrags, da diese Verträge die maximale Sicherheit für den Makler bedeuten. Tatsächlich ist der qualifizierte Alleinauftrag die gängigste Form der Vertragsgestaltung. Es stellt einen großen Anreiz für den Makler dar, die alleinige Vermarktung in der Hand zu haben. Bei den anderen beiden Vertragsvarianten ist dies nicht der Fall.
Die Courtage vom Immobilienmakler in Dresden
Der Immobilienmakler in Dresden muss von etwas leben und wird in der Regel eine Courtage bzw. Provision verlangen. Das bedeutet, dass er bezahlt wird, sobald die Immobilie verkauft wird. Dieses sogenannte Erfolgsprinzip hat allerdings nicht nur Vorteile, worüber Sie später mehr erfahren. Die Höhe der Maklercourtage ist von der Region abhängig, in der Ihre Immobilie steht, auch wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Es hält einen Immobilienmakler theoretisch nichts davon ab, eine Courtage von 20 Prozent zu verlangen.
Mit der Zeit haben sich allerdings gewisse Sätze etabliert, die von den meisten Maklern angesetzt werden. Dies ist insbesondere dann von Vorteil, wenn der Immobilienmakler in Dresden bereit ist, die sogenannte Innenprovision zu akzeptieren. Es gibt Kapitalanleger, die möglichst geringe Kaufnebenkosten zahlen wollen, dafür aber bereit sind, einen höheren Kaufpreis zu bezahlen. Warum macht dies Sinn? Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, das eigentlich gespart werden sollte.
Viele Makler akzeptieren die Innenprovision nicht, weil sie das Geld direkt nach der Beurkundung möchten. Bei einer Innenprovision fließt das Geld erst Monate später mit der Kaufpreiszahlung an den Makler. Zudem ist die Innenprovision beim Verkäufer erklärungsbedürftig und es besteht die Gefahr, dass er die Innenprovision herunterhandeln möchte. Es wäre jedoch schade, wenn der Verkauf der Immobilie daran scheitert. Sprechen Sie unbedingt im Vorfeld mit Ihrem Immobilienmakler in Dresden.
Wie hoch ist die Courtage in Dresden?
Der Immobilienmakler in Dresden wird in der Regel eine Courtage in Höhe von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer des Verkaufspreises erheben. Häufig wird die Courtage komplett vom Käufer übernommen und Ihnen nicht in Rechnung gestellt. Allerdings gibt es Bestrebungen in der großen Koalition, dass die Courtage – zumindest für den Käufer – verpflichtend geteilt wird.
Worauf Sie bei der Provision achten sollten
Es ist im Grunde egal, welches Modell Ihr Immobilienmakler in Dresden anbietet, da die Kosten in jedem Fall getragen werden müssen. Wenn der Immobilienmakler gute Arbeit leistet, ist es nur gerechtfertigt, ihm die verdiente Provision zu bezahlen. Dennoch ist Vorsicht geboten. Manche Makler verlangen sehr hohe Provisionsgebühren, die an einen qualifizierten Alleinauftrag gekoppelt sind. Am besten ist es, wenn Sie den Makler auf eine Courtage von 4 bis 5 Prozent exklusive Mehrwertsteuer herunterhandeln und die Provision nach innen nehmen, sie also selber bezahlen.
Das mag auf den ersten Blick zwar abschreckend wirken, ist für den Käufer allerdings vorteilhaft. Denn dadurch können Sie die Immobilie zu einem höheren Preis anbieten und der Käufer kann den Kaufpreis durch seine Bank finanzieren lassen. Würden Sie die Maklercourtage vom Käufer bezahlen lassen, würde diese nicht von der Bank mitfinanziert werden und er müsste sie aus eigener Tasche bezahlen.
Was es bei der Innenprovision zu beachten gilt
Indem Sie diese Innenprovision selber zahlen, ermöglichen Sie dem Käufer, sein Eigenkapital für andere Dinge einzusetzen und können somit eventuell einen höheren Kaufpreis erzielen. Natürlich muss dieser Umstand steuerlich sowie rechtlich geprüft werden. Der zweite große Vorteil ist, dass der Makler davon abgehalten wird, mit dem Käufer Deals abzuschließen, die Sie benachteiligen. Denn Sie sind nicht nur der Auftraggeber, sondern bezahlen diesen auch.
Zusätzlich müssen Sie sich das individuelle Projekt anschauen. Wenn man einen Kaufpreis von 199.000 EUR ansetzt und mit der Courtage auf einen Kaufpreis in Höhe von 210.000 EUR Kaufpreis kommt, werden auf den Portalen potenzielle Käufer ausgeschlossen, die bis 200.000 EUR suchen. Diese wären aber unter Umständen bereit, auch die Kaufnebenkosten zu zahlen. Somit ist es besser, wenn der Immobilienmakler in Dresden die Innenprovision optional mit anbietet.
Vorteile des Erfolgsprinzips
Nun haben wir bereits das Erfolgsprinzip bei Immobilienmaklern angesprochen. Diese werden nur bezahlt, wenn sie die Immobilie erfolgreich verkauft haben. Zwar gibt es auch Festpreismakler in Dresden, diese sind allerdings selten und werden in diesem Artikel nicht näher betrachtet. Das Erfolgsprinzip klingt erst einmal gut. Zum einen müssen Sie solange nichts zahlen, bis die Immobilie verkauft ist, und zum anderen müssen Sie, wenn überhaupt, nur einen prozentualen Teil des Verkaufserlöses abgeben. Somit ist die Motivation des Maklers ausreichend hoch, um die Immobilie zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen, da er im Anschluss seine verdiente Courtage erhält.
Nachteile des Erfolgsprinzips
Allerdings führt dieses System immer wieder zu Problemen. Ein Makler strebt nämlich nicht zwangsweise immer nach der höchsten Provision, sondern setzt diese immer auch mit dem Aufwand ins Verhältnis. Es kann vorkommen, dass ein Makler lieber auf 1.000 EUR Provision verzichtet, als die Immobilie für weitere zwei Monate zu einem vernünftigen Preis anzubieten und das Bestmögliche für Sie herauszuholen.
Eine ebenfalls häufig genutzte Strategie ist, dass zunächst ein sehr hoher Verkaufspreis genannt wird, der über dem der Konkurrenz liegt. Nachdem die Immobilie dann für eine gewisse Zeit nicht verkauft wurde, wird der Makler mit Ihnen sprechen und den Preis nach unten korrigieren. Dies geschieht so lange, bis die Immobilie verkauft wurde. Häufig führt dies jedoch dazu, dass die Immobilie zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft wird, als wenn sie gleich zu einem realistischen Preis angeboten worden wäre. Denn die Angebotshistorie ist mit einfachen und kostenlosen Tools im Internet einsehbar. Allerdings lässt sich das nicht pauschal sagen, da der überwiegende Teil der Immobilienmakler in Dresden gute Arbeit leistet und wir hier nur über vereinzelte schwarze Schafe sprechen.
Fazit
Wie Sie sehen, gibt es bei der Wahl des richtigen Immobilienmaklers in Dresden einiges zu beachten. Ob Sie sich richtig entschieden haben, werden Sie leider erst hinterher feststellen. Es ist also nicht einfach, den richtigen Immobilienmakler in Dresden zu beauftragen. Als Faustregel gilt, dass auf rationaler Ebene begründet werden sollte, wie der Verkaufspreis ermittelt wurde und wie sich der Immobilienmakler die Vermarktung vorstellt. Wenn dann noch das Bauchgefühl stimmt, kann es losgehen.
Viel Erfolg wünscht das ganze Makleristo Team!
