Worauf Sie bei der Immobilienbewertung in Leipzig achten müssen

Jeder, der seine Immobilie in Leipzig verkaufen möchte, muss im Vorfeld eine Immobilienbewertung vornehmen, um nicht zu günstig zu verkaufen oder zu hoch in den Markt zu gehen und dadurch das Objekt aufgrund einer zu langen Vermarktungsdauer unattraktiv werden zu lassen. Bei der Immobilienbewertung ist jeder Eigentümer weitestgehend auf einen Experten vor Ort angewiesen, der den Markt kennt. Doch wie genau finden Sie diesen Experten? Woher wissen Sie, welcher Wert der Richtige ist und wieviel Ihr Objekt wirklich wert ist, ohne auf das Lockangebot eines unprofessionellen Maklers hereinzufallen?

Die Preise steigen, aber Vorsicht

Die Kaufpreise in Leipzig kannten in den letzten Jahren, wie fast überall in Deutschland, nur eine Richtung: Steil nach oben. Dennoch sind die Preise im Vergleich zu anderen gleich großen Städten in Deutschland relativ gering. Leipzig hat aktuell etwa 600.000 Einwohner, ähnlich wie Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Bremen und Hannover, wo der Kaufpreis teilweise das Vierfache für den gleichen Wohnraum beträgt. 

Von den 90er Jahren bis zum Jahr 2010 und teilweise heute noch, wurden in den alten Bundesländern vor allem Objekte in Leipzig vermittelt, die eine satte Steuererstattung bringen sollten, die sogenannte Denkmalabschreibung, Sonderabschreibungen oder Steuersparmodelle. Auf dem Papier rechnen sich diese Objekte bei der Immobilienbewertung sehr gut, allerdings sind in der Praxis einige Fallstricke versteckt, wenn es um den Wiederverkauf geht. 

Steuervorteile werden eingepreist

Bauträger und Vertriebe, die sich auf diese Objektart spezialisiert haben, wissen natürlich um diese steuerlichen Anreize – dementsprechend hoch sind die Kaufpreise. Bei einem Wiederkauf handelt es sich hingegen um eine Bestandswohnung, die zu einem „normalen“ Kaufpreis den Besitzer wechselt. Das heißt, Sie haben als Eigentümer wahrscheinlich ein großes Loch zwischen Verkaufspreis und noch zu zahlender Restschuld oder bekommen gerade so die Restschuld mit dem Wiederverkauf abgedeckt. Dies müssen Sie bei der Immobilienbewertung berücksichtigen.

Beispielsrechnung aus meiner täglichen Praxis:

In diesem Beispiel musste der Eigentümer trotz eines Verkaufs nach zwanzig Jahren etwas darauf zahlen. Wenn Finanzierungsstrukturen mit Bausparvertrag, Tilgungsaussetzung und ähnlichem abgeschlossen wurden, sind noch größere Lücken möglich. Bei einer realistischen Einwertung entsteht oftmals ein Unverständnis, da ursprünglich von einer Wertsteigerung die Rede war. Problematisch wird es, wenn die Steuererstattung nicht genutzt wurde, um das Darlehen zusätzlich zu tilgen, sondern das Geld verkonsumiert wurde. 

Zum Thema Immobilienbewertung soll hier nur vermittelt werden, dass viele Preisversprechen aus Zeiten des Kaufs trotz des stark gestiegenen Marktes nicht realisierbar sind, wenn es um Denkmalsanierungen und Neubauobjekte geht. Dennoch erscheinen und erschienen Kaufpreise in Leipzig in Märkten wie Köln, München, Hamburg etc. vergleichsweise lächerlich gering, was sich viele Vertriebsorganisationen als Geschäftsstrategie zunutze gemacht haben. Denn wenn in München ein Leipziger Sanierungsprojekt mit einem qm-Kaufpreis für 4.000 € angeboten wird, greifen viele ahnungslos zu, obwohl dort kein Leipziger zugreifen würde. Die Investoren dort sind bei der Immobilienbewertung einfach doppelt so hohe Preise gewohnt.

Die Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung eines Objekts gibt es drei Verfahren, den Sachwert, den Vergleichswert und den Ertragswert. Der Sachwert ist für Immobilien, die vermietet werden, in der Regel nicht anwendbar, sondern wird nur bei Objekten genutzt, bei denen die anderen beiden Verfahren nicht angewendet werden können. 

Vergleichswert

Der Vergleichswert hingegen bezieht sich auf Objekte, die von der Beschaffenheit, der Ausstattung und der Lage ähnlich sind. Ganz banal gesagt: Für welchen Preis werden vergleichbare Objekte verkauft? Hier können für eine erste Idee die einschlägigen Portale genutzt werden, um zumindest Angebotspreise zu recherchieren. Was am Ende des Tages tatsächlich gezahlt wird, steht auf einem anderen Blatt. Berücksichtigen Sie dies bei Ihrer Immobilienbewertung. 

Ertragswert

Der Ertragswert zielt darauf ab, was das Objekt an Einnahmen bringt, abzüglich der Bewirtschaftung und multipliziert mit den marktüblichen Vervielfältigern und dem Liegenschaftszins. Da hört sich recht komplex an, ist aber grundsätzlich gut nachzuvollziehen, wenn alle Werte vorliegen. Bei Vervielfältigern sprechen wir von dem Vielfachen der Jahresmiete, zu denen Objekte in einer bestimmten Lage gehandelt werden. Wenn dieser beispielsweise bei 25 (oder auch bei einer Mietrendite von 4 %) liegt und die Jahreskaltmiete bei 4.000 €, liegt der Kaufpreis, der üblicherweise gezahlt wird, bei 100.000 €. Je höher der Vervielfältiger, umso höher auch der Kaufpreis.

Mit der Verbesserung der Lage in einer Stadt steigt in der Regel auch der Vervielfältiger an. In guten Lagen in Leipzig sind manche Leute bereit, zum 35-fachen einzukaufen, was aus Investorensicht natürlich äußerst kritisch ist. In diesem Fall würde das bedeuten, dass der Kaufpreis bei der angenommenen Miete von 4.000 € bei 140.000 € liegt. Hierbei wird ersichtlich, warum die Höhe der Miete eine solch große Rolle spielt. Ein wunderschönes Objekt in einer sehr guten Lage mit einer unterentwickelten Miete wird nie den bestmöglichen Preis erzielen können. Und genau dies ist das Problem, denn die meisten Hausverwaltungen entwickeln die Mieten nicht, sondern verwalten lediglich den Ist-Zustand. Den Eigentümer kommt dies beim Verkauf teuer zu stehen. 

Auch die Bewirtschaftung und der Liegenschaftszins sind wichtig

Im Ertragswert werden wie bereits erwähnt die Bewirtschaftung und der Liegenschaftszins mit berücksichtigt. Die Bewirtschaftung setzt sich in der Regel aus nicht umlagefähigen Nebenkosten wie Verwaltung, Instandhaltung und sonstige nicht umlagefähige Nebenkosten zusammen. Dazu zählt auch das Mietausfallwagnis. Der Liegenschaftszins beschreibt die angenommene Verzinsung des Grund und Bodens in einer bestimmten Lage. Diese beiden Werte werden von der Jahreskaltmiete abgezogen, woraus der Gebäudereinertrag entsteht. Dieser wird mit dem üblichen Vervielfältiger in dieser Lage multipliziert und damit haben wir den Ertragswert des Objektes. Wer es noch komplexer und genauer nehmen möchte, kann hier die Restnutzungsdauer des Objektes mit berechnen, das heißt, wie lange können Sie als Käufer noch Einnahmen aus dem Objekt beziehen?

Für das Beispiel-Objekt von eben nehmen wir folgende Berechnung vor:

In diesem Fall würde der Ertragswert für das Objekt 62.102 € betragen.

Bewertung des Grund und Bodens

Für das Ertragswertverfahren muss weiterhin der Wert des Grund und Bodens bestimmt werden. Die reine Betrachtung der Bodenrichtwerte ist hierbei aktuell nicht zielführend, da die realisierten Kaufpreise im Regelfall darüber liegen. Vielmehr ist hier das Vergleichswertverfahren anzuwenden, also, wie vergleichbare Grundstücke aktuell pro qm gehandelt werden. Wenn Sie mehr über die Immobilienpreise in Leipzig wissen möchten, lohnt sich die Lektüre dieses Blogartikels. 

Beispiel:

Aus dem Grundbuchauszug geht hervor, dass Sie aufgrund Ihrer Eigentumswohnung 75/1.000 von dem Grundstück mit einer Größe von 1.150 qm besitzen. Demzufolge wäre in einer Lage mit dem Bodenrichtwert von 430 € pro Quadratmeter die Summe für das Grundstück 37.087,50 €. In der Praxis werden wie erwähnt meist höhere Preise erzielt. Hierzu bietet es sich an, Vergleichsobjekte bzw. Grundstücke zu betrachten. Insgesamt werden diese beiden Werte addiert und die Summe ist der gesamte Ertragswert, also in diesem Fall 99.189,50 €. Hier müssen zusätzlich Abschläge oder Zuschläge für Besonderheiten mit einkalkuliert werden. Dazu zählen erhebliche wertbeeinflussende Faktoren, beispielsweise eine exklusive Lage am Wasser oder eine wertmindernde an einer Hauptstraße. Bei einer Mieterhöhung um 15 % steigt der gesamte Ertragswert übrigens um 15.000 € an.

Für die Immobilienbewertung in Leipzig kann ich aus der Praxis berichten, dass Vergleichswert und Ertragswert stark voneinander abweichen. Hierbei gilt es, eine plausible Entscheidung zu treffen. Meist wird der Verkaufspreis zwischen den beiden Werten liegen. Nehmen wir an, das in der Lage, in der wir uns befinden, durchschnittlich 2.000 € pro qm gezahlt werden und wir 65 qm Wohnfläche besitzen. Dies würde laut Vergleichswert 130.000 €, laut Ertragswert jedoch nur knapp 100.000 € entsprechen. Die falsche Entscheidung oder Verkaufsstrategie kann hier sehr viel Geld kosten. Sie müssen diese Rechnung nicht selbst erstellen und sich die Werte besorgen, aber Sie sollten darauf achten, dass Ihnen von einem kompetenten Makler eine plausible Immobilienbewertung vorgelegt wird.

Immobilienmakler und die Vermarktungsstrategien

Der Immobilienmakler an sich ist Tätigkeit, die in Verruf geraten ist. Hautsächlich ist dies auf die Vertreter dieser Branche zurückzuführen, die eine schlechte Dienstleistung erbringen und viel Geld haben wollen, ohne dass man sich als Käufer aktiv für sie entschieden hat. Ich persönlich habe als Käufer diverse Erfahrungen gemacht, die mir die Haare zu Berge stehen ließen. Dennoch gibt es unzählige gute Makler, die ihr Geld wert sind. Die folgenden Strategien stammen aus einer Studie, die von der Sparkasse durchgeführt wurde und bei der mehrere tausend Objekttransaktionen analysiert wurden.

Strategie 1 – Sehr weit über dem Marktwert ansetzen

Bei dieser Strategie wird das Objekt deutlich über dem Marktpreis angeboten, etwa 20 %.  Es wird gehofft, dass jemand den zu hohen Preis zahlt. Als positiver Nebeneffekt sticht der Makler, der diesen Weg wählt, auf den ersten Blick positiv hervor, da er den höchsten Verkaufspreis nennt. Viele bringt dies zur Unterschrift des Vertrags. Die Irreführung allerdings ist, dass nicht der Makler das Objekt kauft, sondern dieses anbietet. Der genannte Preis ist nicht der, der nachher gezahlt wird und auch verhandelt wurde hier noch nicht. 

Viele Interessenten werden von Vornherein ausgeschlossen, da der Preis bei vielen durch das Raster fällt. Sollte es aufgrund des hohen Preises keinen Interessenten geben, wird die Salami-Taktik angewandt. In regelmäßigen Abständen wird der Preis nach unten reduziert. Am Ende ist das Objekt seit Ewigkeiten online und wurde von jedem Interessenten mehrfach gesehen und als zu teuer empfunden. Dies beeinflusst die Interessentenlage negativ. Das Ergebnis ist ein Kaufpreis, der deutlich unterhalb des eigentlich zu erzielenden Preises liegt.

Strategie 2 – Weit oberhalb des Marktwertes ansetzen

Das Objekt wird zu einem hohen Preis angeboten, etwa 15 % oberhalb des Marktpreises. Genau wie bei der Strategie A werden hier viele Interessenten aufgrund des Preises aus- geschlossen, denn niemand kann Gedanken lesen und wissen, dass ein gewisser Verhandlungsspielraum mit einkalkuliert ist. Auch hier wird sich die Vermarktungsdauer erheblich in die Länge ziehen. Am Ende wird ein geringerer Kaufpreis entstehen, als wenn mit einem geringen Preis in den Markt gegangen worden wäre.

Strategie 3 – Leicht über dem Marktwert ansetzen

Das Objekt wird mit einem leicht erhöhten Preis am Markt angeboten, etwa 5 % oberhalb des Marktpreises. Hier wird anders als bei den bereits genannten Strategien direkt eine relativ große Zielgruppe angesprochen. Das ist das Ziel, das grundsätzlich verfolgt werden sollte. Allerdings fallen hier die Verkaufspreise auch leicht unterhalb des Marktpreises aus, wie in der Grafik zu sehen ist. Ein leicht erhöhter Preis lässt die Interessenten eher verhandeln und am Ende sinkt dadurch der Preis. Die Vermarktungsdauer ist hierbei allerdings überschaubar. 

Strategie 4 – Leicht unterhalb des Marktwertes ansetzen

Diese Strategie ist auf den ersten Blick vielleicht ungewöhnlich, die Praxis hat allerdings bewiesen, dass sie Sinn macht. Der Preis wird hier leicht unterhalb des Marktpreises ange- setzt, bei etwa 95 %. Dadurch werden sehr viele Interessenten auf das Objekt aufmerksam und wollen es besichtigen, denn offensichtlich ist das Objekt vergleichsweise günstig. Bei möglichst vielen Besichtigungen entsteht ein regelrechter Wettbewerb um das vermeint- liche Schnäppchen. Am Ende ist die Vermarktungsdauer sehr kurz und der zu erzielende Preis wird bis zu 10 % oberhalb des Marktpreises liegen. Hierbei sollte das Objekt aber auch in einem guten Zustand sein, sonst funktioniert diese Strategie nicht. 

Strategie 5 – Einen zu niedrigen Preis ansetzen

Bei dieser Strategie wird darauf abgezielt, ein schnelles Geschäft zu machen. Ob ein Objekt 100.000 € bringt oder 110.000 €, macht bei der Maklercourtage knapp 600 € aus, mit dem Unterschied, dass das Objekt nicht selten nach wenigen Tagen verkauft ist, teilweise sogar ohne Besichtigung. Diese Strategie ist gut, um schnell Objekte loszuwerden, allerdings auch, um Geld zu verschenken. Hiervon sollten Sie Abstand nehmen. Ich selbst habe schon mehrfach Makler getroffen, die diese Strategie wählen. Oft kamen dort Aussagen wie: „Das Ding muss schnell vom Hof“ oder „Ich will keinen großen Aufwand“.

Ist das Bieterverfahren in Leipzig sinnvoll?

Das Thema Bieterverfahren wird oft erwähnt und einige haben sich darauf spezialisiert. Dennoch muss ich sagen, dass Investoren und Anleger ein Budget haben, was fast immer unterhalb des Angebotspreises liegt. Zudem ist der Ertragswert, wie wir festgestellt haben, unterhalb des Angebotspreises und diejenigen, die ein Objekt als Anlage kaufen, was die meisten in Leipzig sind, wollen nicht mehr ausgeben. Deshalb funktioniert das Bieterverfahren hier oftmals nicht.

Am Ende des Tages ist es die Aufgabe des Maklers, den Verkauf zu organisieren und die Preisverhandlungen zu führen. Ein guter Makler kann das Objekt realistisch bewerten und professionell vermarkten. Er kann mit seinem Verhandlungsgeschick den besten Preis für Sie herausholen.

Welche Zielgruppe kauft das Objekt?

Eine weiterer Punkt, den es zu beachten gibt, ist die Zielgruppe der Käufer. Wer soll Ihre Immobilie kaufen? Sind es Eigennutzer, Anleger oder sogar Bauträger? Sind es Familien oder Eltern von Studenten? Eigennutzer beispielsweise zahlen verhältnismäßig mehr, wenn das Objekt gut dasteht, denn hierbei sind die Erträge und Renditen egal, es zählt der subjektive Eindruck. Diese Punkte sind bei Anlegern meist völlig egal, denn hier wird rational entschieden.

Fazit

Letztendlich müssen Sie vor dem Verkauf und vor der Entscheidung für einen Makler selbst recherchieren, um einen guten von einem schlechten Makler zu unterscheiden. Dabei entsteht aufgrund des eigenen Wohnortes oftmals eine preisliche Verzerrung, wenn die Preise dort höher sind. Nutzen Sie die einschlägigen Portale als grobe Richtung, aber bedenken Sie, dass dort Angebotspreise angezeigt werden. Als gutes Tool hat sich bei mir persönlich geomap.immo bewährt. Dort werden nahezu alle Portale berücksichtigt und zusammengefasst. Die Basisfunktion ist kostenlos und kann mit ein paar Klicks einen ersten Eindruck über den Wert verschaffen. Wer es genauer haben möchte, kann sich den Grundstücksmarktbericht vom Gutachterausschuss für ca. 60 € kaufen. Dort werden alle echten Transaktionswerte von den Notaren gemeldet und erfasst.