Die Immobilienpreise in Leipzig kannten in den letzten sechs Jahren nur eine Richtung, und zwar nach oben. Wie die Entwicklung genau weitergeht, kann niemand vorhersagen. Dennoch kann ich Ihnen in diesem Artikel die Mechanismen aufzeigen, warum die Immobilienpreise in Leipzig gestiegen sind und welche Indikatoren dafür sprechen, dass es weiter nach oben geht. Darüber hinaus zeige ich Gründe auf, warum das Wachstum, wie es in den Zahlen zu sehen ist, an gewisse Grenzen stößt, die überwunden werden müssen.
Das betrifft vor allem die Mietbelastungsquote, die Leerstandsquote, die Entwicklung der Einkommen und die Finanzierungsbelastungsquote. Zudem werde ich in diesem Artikel zwischen den drei Kategorien Neubau, Denkmal und Bestand unterscheiden und diese mit ihren jeweiligen Entwicklungen transparent machen. Ich lade Sie nun ein, mehr über die Immobilien-Preisentwicklung in Leipzig zu erfahren und zu verstehen.
Warum weisen die Immobilienpreise in Leipzig für Neubau und Bestand andere Dynamiken auf?
Zunächst stellt sich die Frage, wie diese drei Kategorien überhaupt unterschieden werden können. Die Neubauimmobilie ist mit einem Neuwagen vergleichbar, der auf dem neuesten Stand ist und wenig Sprit verbraucht. Dafür ist der Preis genau wie bei Neubauimmobilien sehr hoch.
Die Denkmalimmobilie können Sie mit einem Oldtimer vergleichen. Er sieht schön aus, aber es ist aufwendig, Teile aufzutreiben und zu ersetzen, was den Preis ebenfalls sehr hoch treibt. Ähnlich wie bei einem Oldtimer, der von der Kfz-Steuer befreit ist, verhält es sich auch mit der Denkmalimmobilie. Durch gewisse Steuervorteile (Denkmalbeschreibung nach 7h und i Einkommensteuergesetz) gewährt der Gesetzgeber großzügig Steuervorteile. Diese Vorteile preist der Bauträger jedoch meist mit ein. Beim Bestand liegt der Fokus auf der Rendite. Wie bei einem gebrauchten Wagen erhält man viel für wenig Geld. Dafür gibt es an dem Auto wie bei der Bestandimmobilie bereits kleine Dellen und Reparaturen, die erledigt werden müssen.
Die Immobilienpreise in Leipzig für Bestand, Neubau und Denkmal haben sich unterschiedlich entwickelt. Dazu kommt ein wichtiger, aber oftmals vergessener Umstand. Die meisten Investoren verkaufen ihre Neubauimmobilie oder ihre Denkmalsanierung nach 10 oder 20 Jahren im Bestand. Was bedeutet das? Der Immobilienpreis für eine Bestandsimmobilie in Leipzig, die vor 10 Jahren als Neubau angeschafft wurde, muss den heutigen Neubaupreis in Leipzig eingeholt haben, damit keine Verluste gemacht werden.
Hier siehst du Daten vom Gutachterauschuss und die riesige Lücke zwischen den heutigen Bestandspreisen und den aktuellen Neubau- und Denkmalpreisen in Leipzig. Wenn Sie Ihre Immobilien in Leipzig in 10 Jahren zum gleichen Preis verkaufen möchten, muss der Bestandspreis den Neubaupreis eingeholt haben. Das ist ein Gap von mehr als 2.000 EUR pro Quadratmeter.
Was wirkt auf den Neubaupreis für Immobilien in Leipzig?
Hier sind vor allem vier Entwicklungen zu nennen:
Knappes Bauland
Die verfügbaren Grundstücke werden in Leipzig immer knapper, da das innerstädtische Bauland begrenzt ist. Durch diese Verknappung der Grundstücke und einen hohen Nachfrageüberhang seitens der Investoren und Bauträger steigen die Neubaupreise, denn der Einstandskaufpreis für das Grundstück steigt. Hier siehst du, wie die Baulandpreise in Leipzig gestiegen sind.
Verfügbarkeit von Handwerkern
Das zweite Phänomen sind die Baukosten. Durch die gute Auslastung der Handwerker sind die Baukosten förmlich explodiert. Einige Handwerker schreiben nicht mal mehr Angebote, da sie so gut ausgelastet sind, dass sie lieber die Zeit auf der Baustelle verbringen und bestehende Aufträge abarbeiten. Hier siehst du den Baupreisindex.
Zinsumfeld
Als drittes ist das Zinsumfeld zu nennen. Solange die Zinsen im Keller sind und es an Anlagealternativen fehlt, wird sich auch eine magere Mietrendite zwischen 2 und 3,5 Prozent rechnen.
Energieeinsparverordnung
Als letztes ist die Energieeinsparverordnung zu nennen. Die Politik hat den Bauträgern viele Vorgaben gemacht, wie sie in Zukunft bauen müssen, damit möglichst wenig Energiebedarf beim Wohnen entsteht.
Was begrenzt die Neubaupreise aktuell? Aktuell wird der Immobilienneubaupreis nur durch die Mietpreisentwicklung begrenzt. Wenn die Mieten nicht weiter stark steigen, kann es hier zu einer Konsolidierung kommen.
Welches Risiko birgt die Investition in Neubau?
Das aus meiner Sicht größte Risiko für Investoren, die heute Neubau kaufen, ergibt sich aus der Hoffnung, dass sich die Bestandspreise in Leipzig innerhalb der nächsten 10 Jahre mindestens verdoppeln. Genau das müsste jedoch passieren, damit kein hoher Verlust zu Buche schlägt, wenn die Immobilie nach 10 Jahren verkauft wird.
Immobilienpreise für Denkmalsanierung in Leipzig
Hier ist der Fall ähnlich gelagert wie bei Neubau. Es handelt sich in gewisser Weise auch um Neubau, da durch eine Kernsanierung meist nur 20 Prozent oder weniger Altanteil zurückbleiben. Der Rest wird wieder aufgebaut. Die Sanierungskosten können unter Umständen über 12 Jahre komplett abgeschrieben werden. Auch wenn das lange Zeit ein gutes Steuersparmodell für Investoren war, sollte sich eine Immobilie immer ohne Steuer rechnen.
Bei der Denkmalsanierung gibt es ebenfalls die oben genannte Entwicklung aus Verknappung, jedoch nicht von Grundstücken, sondern von Objekten mit Denkmaleigenschaften. Es gibt in Leipzig immer seltener Denkmalimmobilien, da viele bereits saniert sind. Somit ist hier ein Kampf um die letzten Objekte entbrannt, was mittlerweile zu absurden Preisen geführt hat. Hier muss man sich genau wie beim Neubau folgende Frage stellen: Können Sie mit einer niedrigen Mietrendite leben und können Sie sich diese überhaupt leisten? Entspricht es Ihren Erwartungen, wenn Sie das Objekt mit wenig Gewinn oder zum Einstandskaufpreis wieder verkauft bekommen?
Immobilienpreise für Bestand in Leipzig
Kommen wir nun zu den Bestandspreisen in Leipzig. Eigentlich sollte es hier die höchsten Renditen geben, da Investoren in der Regel Bestand kaufen. Aktuell siehst du, dass die Bestandspreise in Leipzig stark gestiegen sind, sich das Wachstum aber abgeflacht hat.
Woran liegt das? Viele Investoren wollen eine Mindestmietrendite von vier Prozent, um Zins und Tilgung bedienen zu können. Da die Mieten nicht hinterher kommen, stößt der Bestandspreis auf Widerstände. Es gibt aber einige Investoren, die eine Wette mit der Zukunft machen, weil in Leipzig noch viel Luft für Erhöhungsmöglichkeiten vorhanden ist. Für eine Stadt mit knapp 600.000 Einwohner und einer dynamischen Entwicklung ist der Kauf- und Mietpreis moderat. Genau das ist der Grund, warum viele Investoren auch zu Immobilien mit niedrigeren Renditen greifen: Es gibt Potential für die Zukunft.
Hier siehst du die Bevölkerungsentwicklung
Das Haushaltswachstum und die gute wirtschaftliche Entwicklung können dazu führen, dass die Mietpreise weiter steigen. Dazu trägt auch die fallende Leerstandsquote bei. Wenn der Mietraum knapper wird, steigen die Mieten. Auf dem Immobilienmarkt herrscht das Prinzip nach Angebot und Nachfrage. Wenn die Mieten steigen, gibt es weiteres Potential für die Steigerung der Immobilienpreise in Leipzig. Darüber hinaus existiert in Leipzig keine Mietpreisbremse, sondern nur die Kappungsgrenze (Stand 2019). Die Kappungsgrenze sagt aus, dass man innerhalb von 3 Jahren die Miete maximal um 15 Prozent zum Mietspiegel erhöhen darf. Dieser Umstand sowie das neue Mietanpassungsgesetz, dass zur Reduktion der Modernisierungsumlage geführt hat, werden das Wachstum höchstwahrscheinlich ein wenig abbremsen, jedoch nicht aufhalten.
Viele Hausverwaltungen zögern noch mit einer Mieterhöhung. Wie man an der Leerstandsquote sieht, gab es in Leipzig vor 8 Jahren eine Leerstandsquote von fast 10 Prozent. Hier waren aufgrund des Überangebots von Mietwohnungen eher Mietsenkungen ein Thema. Der Markt musste sich erst auf die neue Situation einstellen. Wir erleben es erst seit drei Jahren, dass in der breiten Masse Mieterhöhungen durchgeführt werden. Fakt ist, dass Investoren bei einer guten Lage und Ausstattung der Wohnung eine Mietrendite von weniger als 4 Prozent akzeptieren. Für die Kaufgrundlage sind dies gute Aussichten.
Was passiert, wenn der Milieuschutz eingeführt wird?
In Zukunft kann es in den mittleren Lagen eine Abkühlung geben, wenn der Milieuschutz eingeführt wird. Dann müssen werterhöhende Maßnahmen, selbst wenn es nur das Verlegen von Parkett ist, mit der Stadt abgesprochen werden. Diese Maßnahmen werden getroffen, um die Gentrifizierung einzuschränken. Das betrifft nicht die Innenstadtlagen, da dort die Immobilienpreise in Leipzig schon sehr hoch sind, sondern die angrenzenden Viertel, die um die Top-Lagen herumliegen. Dort wird in naher Zukunft die größte Steigerung erwartet, was Miete und Kaufpreise betrifft.
Genau dies möchte von der Stadt abgeschwächt werden. Sollte ein Milieuschutz kommen, kann es gerade in diesen Stadtteilen kurzfristig zu fallenden Immobilienpreisen in Leipzig kommen. Denn wie in Berlin zu sehen ist, gibt es viele Investoren, die in Lagen mit Milieuschutz erst gar nicht investieren. Wer als Investor seine Immobilie in einem potentiellen Gebiet hat, das vom Milieuschutz betroffen sein könnte, sollte die Entwicklung im Blick haben. Hier gibt es einen interessanten Artikel dazu.
Immobilienpreise in Leipzig sind abhängig von der Lage
In Leipzig gehen die Renditeerwartungen je nach Lage auseinander. Das hängt damit zusammen, dass man in Randlagen ein höheres Mietausfallwagnis hat und weniger Kaufpreissteigerungspotential. In den Top-Lagen sind einfach mehr Investoren unterwegs. Gerade Investoren von außerhalb trauen sich maximal zu, in der Innenstadt zu kaufen, da sie für die Randlage zu wenig Kompetenz haben. Das geringe Risiko führt dazu, das beispielsweise der Kaufpreis pro qm mehr als 2.400 EUR beträgt, wogegen er in Eutritzsch beispielsweise um 1.500 EUR pro qm liegt.
Das sind natürlich nur Durchschnittswerte, da es immer auf die Mikrolage und das Objekt an sich ankommt. Es kann sein, dass eine Top-Immobilie in Eutritzsch an einem ruhigen Park mit Baujahr 2005 mehr Wert ist als 2.000 pro qm, wohingegen eine Souterrain-Wohnung in der Südvorstadt trotz der sehr guten Lage weniger als 2.000 EUR erzielt. Deswegen ist es wichtig, beim Immobilienpreis immer eine Feinabstimmung vorzunehmen, da die Spannweiten immens sein können. Hier siehst du die verschiedenen Lagen in Leipzig.
Sind die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser niedriger als für Eigentumswohnungen?
Nein, so ist es nicht. Es kann geradezu von einer umgekehrten Entwicklung ausgegangen werden. Vor einigen Jahren waren Mehrfamilienhäuser in Leipzig deutlich günstiger als Eigentumswohnungen. Dadurch gab es das klassische Aufteilergeschäft. Jemand kaufte ein Mehrfamilienhaus, teilte es auf und verkaufte die Wohnung einzeln weiter. Wie du in der Grafik siehst, kosten sanierte Häuser im Wiederverkauf weniger als sanierte Wohnungen. Diese Differenz haben sich die Aufteiler zunutze gemacht.
Warum funktioniert das Aufteilergeschäft nicht mehr?
Zum einen gibt es immer weniger Mehrfamilienhäuser in Leipzig, da in der Vergangenheit massiv aufgeteilt wurde, und zum anderen gibt es einen massiven Anlagedruck, der ab einem Vermögen von mehr als einer Million herrscht. Die Investoren, die viel Geld übrig haben, investieren tendenziell lieber in größere Tickets, sprich in Mehrfamilienhäuser. Diese drei Strömungen haben dazu geführt, dass unserer Meinung nach in den guten Lagen die Immobilienpreise in Leipzig für Mehrfamilienhäuser sogar höher sind als für Eigentumswohnungen (Stand 2019).
Einige große Investoren schwenken auf Eigentumswohnungen um und nehmen die Mehrarbeit in Kauf. Zudem weichen große Investoren vom Berliner Mietmarkt auf den Leipziger Immobilienmarkt aus. Für diese Investoren ist die Größe des Tickets (das Volumen pro Mehrfamilienhaus) und die zu erzielende Rendite auf gutem Niveau, da sie die Kennzahlen mit dem Berliner Markt vergleichen.
Was beeinflusst den Preis von Immobilien stark?
Oftmals macht es Sinn, sich die Immobilie anzuschauen, lange bevor man verkauft. Es ist von Vorteil, sich mit einem unbequemen Mieter zu einigen, da Besichtigungen durch den falschen Mieter erschwert oder gar unmöglich werden können. Vielleicht steht die Wohnung auch gerade leer. Das kann von Vorteil sein und einen höheren Preis erzielen, jedoch nicht in jeder Lage. Es betrifft vor allem Lagen, bei denen ein großer Unterschied zwischen Bestandsmieten und Neuvermietung herrscht.
Zudem können Investoren durch Modernisierungen unter Umständen noch Steuern sparen. Anders ist es, wenn nur eine durchschnittliche, niedrige Miete erzielt werden kann, auch wenn modernisiert wird. Gepaart mit einer durchschnittlich langen Vermarktungsdauer kann es beim Objekt einen Abschlag geben und eine Vermietung ist eventuell sinnvoll. Ganz anders sieht es aus, wenn man in einer Eigennutzerlage unterwegs ist.
Hier ist auch eine leerstehende Wohnung mehr wert, da für einen potentiellen Eigennutzer die Eigenbedarfskündigung wegfällt. Diese kann erst eingereicht werden, wenn man im Grundbuch steht. Sie hat ganz unterschiedliche Vorraussetzungen, was die Kündigung betrifft. Aktuell brauchen die Grundbuchämter in Leipzig sehr lange, sodass die Eintragung bis zu sechs Monate dauern kann (Stand Q1 2019). Wie Sie sehen, sind das alles Dinge, die man vorher besprechen sollte, um die Immobilie strategisch bestmöglich am Markt platzieren zu können.
Fazit
Wie Sie sehen, hängen die Immobilienpreise von vielen Faktoren ab. Marktteilnehmer verhalten sich nicht einheitlich und unterschiedliche Entwicklungen und Gesetze wirken sich auf die Immobilienpreise in Leipzig aus. Wie sie sich in Zukunft entwickeln werden, lässt sich nicht genau voraussagen. Wir können nur von Wahrscheinlichkeiten sprechen. Wichtig ist, dass Sie die Mechanismen verstehen und immer eine auf das Objekt bezogene Feinabstimmung vornehmen.
1 Kommentar. Hinterlasse eine Antwort
[…] Für das Ertragswertverfahren muss weiterhin der Wert des Grund und Bodens bestimmt werden. Die reine Betrachtung der Bodenrichtwerte ist hierbei aktuell nicht zielführend, da die realisierten Kaufpreise im Regelfall darüber liegen. Vielmehr ist hier das Vergleichswertverfahren anzuwenden, also, wie vergleichbare Grundstücke aktuell pro qm gehandelt werden. Wenn Sie mehr über die Immobilienpreise in Leipzig wissen möchten, lohnt sich die Lektüre dieses Blogartikels. […]