Glückwunsch! Sie stehen kurz vor der Realisierung einer der wichtigsten Schritte einer Immobilieninvestition: Dem Exit. Durch den Exit steht Ihnen wieder freies Kapital zur Verfügung, um neue Investitionen zu tätigen oder Ihren Ruhestand zu finanzieren. Wer bei Google nach „Immobilienmakler Leipzig“ sucht, wird mit einer Vielzahl von Informationen überflutet. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, worauf Sie achten müssen, bevor Sie einen Immobilienmakler in Leipzig auswählen.
Was ist ein Immobilienmakler?
Der Begriff Immobilienmakler ist nicht geschützt. Rein theoretisch kann sich somit jeder als Makler bezeichnen. Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender, der die Möglichkeit zu einem Kaufvertrag für Immobilien nachweisen kann oder eine solche vermittelt und somit als Makler zwischen Käufer und Verkäufer auftritt.
Neben der Anmeldung des Gewerbes ist eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung erforderlich. Diese erteilt dem Immobilienmakler gewisse Pflichten, beispielsweise dass er über ausreichende Sicherheiten verfügen muss, sollte er das Vermögen des Auftraggebers verwalten oder dass er seine erbrachten Leistungen in Rechnung stellen muss.
Sobald diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf sich eine Person als Immobilienmakler bezeichnen. Recherchieren Sie weiter, wenn Sie in Leipzig einen Immobilienmakler für Ihre Immobilieninvestition suchen. Über wie viel Erfahrung verfügt der Makler? Kann er Referenzobjekte vorweisen? Hat er Sonderausbildungen durchlaufen? Diese Prüfschritte sollten Sie mindestens durchgehen, bevor Sie sich für einen Makler in Leipzig entscheiden.
Auftragsarten der Immobilienmakler
Des Weiteren sollten Sie bei Ihrem Immobilienmakler in Leipzig auf die genaue Art der Vertragsschließung achten. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, einen Maklervertrag zu unterschreiben, welche großen Einfluss auf Ihre Verkaufsfreiheit haben.
Der Allgemeinauftrag
Zunächst gibt es den Allgemeinauftrag. Hier beauftragen Sie einen Immobilienmakler damit, Ihre Immobilie zu verkaufen. Bei dem Allgemeinauftrag haben Sie weiterhin die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu verkaufen oder sogar noch anderen Immobilienmaklern einen Allgemeinauftrag zu erteilen. In dieser Form des Auftrags haben Sie die größtmögliche Freiheit. Sie können sich unterschiedliche Immobilienmakler aussuchen und sie alle mit dem Verkauf Ihres Objekts beauftragen.
Gleichzeitig können Sie selber versuchen, Ihre Immobilie zu verkaufen und somit der Maklercourtage entgehen. Für Makler ist diese Version des Auftrags sehr unangenehm, da die Sicherheit fehlt, dass die eingebrachte Arbeitszeit auch entsprechend vergütet wird. Dementsprechend werden Sie in der Regel Probleme haben, einen Immobilienmakler in Leipzig zu finden, der sich auf einen Allgemeinauftrag einlässt.
Der Alleinauftrag
Ganz klassisch gibt es darüber hinaus den Alleinauftrag. Dabei verpflichten Sie sich dazu, Ihr Objekt von keinem anderen Makler anpreisen zu lassen. Der Immobilienmakler hat die Sicherheit, dass er alleine das Objekt verkaufen kann und keiner seiner Konkurrenten diese Möglichkeit erhält.
Das einzige Risiko des Maklers ist es, dass Sie die Immobilie vor ihm verkauft bekommen. Bei einem Alleinauftrag haben Sie nämlich weiterhin die Möglichkeit, die Immobilie selber zu verkaufen, sofern Sie einen entsprechenden Käufer finden. Wenn Sie einen Makler in Leipzig suchen, werden Sie meistens auf diese Form des Auftrags treffen.
Der qualifizierte Alleinauftrag
Die dritte Möglichkeit ist der qualifizierte Alleinauftrag. Hier haben Sie die geringsten Freiheiten. Sie dürfen neben dem beauftragten Makler keine weiteren Makler beauftragen und verlieren auch das Recht, Ihre Immobilie selber zu verkaufen. Da Sie dadurch stark limitiert sind, muss der Makler mit Ihnen die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung individuell verhandeln. Es genügt nicht, Sie schriftlich darauf hinzuweisen oder Ihnen einen Vordruck zu geben. Gleichzeitig müssen diese Aufträge zeitlich limitiert sein.
Ein Makler in Leipzig könnte sich sonst beliebig viel Zeit lassen, Ihre Immobilie zu verkaufen und Sie hätten keine Möglichkeit, Ihr „Betongold“ in Geld zu verwandeln. Ihre Pflicht besteht darin, jeden Interessenten und potentiellen Käufer an den Makler in Leipzig weiterzuleiten. Natürlich würden sich auch Immobilienmakler in Leipzig diese Form des Auftrags wünschen, da sie die maximale Sicherheit für den Makler bedeutet. Sie sollten allerdings besser versuchen, einen qualifizierten Alleinauftrag auszuhandeln.
Makler Leipzig: Courtage
Auch der Immobilienmakler in Leipzig muss von etwas leben und wird in der Regel eine Courtage verlangen. Das bedeutet, dass der Makler in Leipzig bezahlt wird, sobald die Immobilie verkauft wird. Dieses sogenannte Erfolgsprinzip hat allerdings nicht nur Vorteile, worauf ich später noch eingehe.
Die Höhe der Maklercourtage ist von der Region abhängig, in der Ihre Immobilie steht, auch wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Es hält einen Immobilienmakler theoretisch nichts davon ab, eine Courtage von 20 % zu verlangen. Es haben sich mit der Zeit allerdings gewisse Sätze etabliert, die von den meisten Maklern angesetzt werden.
Wie hoch ist die Courtage in Leipzig?
Der Immobilienmakler in Leipzig wird in der Regel eine Courtage in Höhe von 7,14 % des Verkaufspreises erheben, wovon sich der Käufer und Verkäufer 50 % des Preises teilen. Es sind allerdings abweichende Regelungen möglich. Häufig wird die Courtage komplett vom Käufer übernommen und Ihnen nicht in Rechnung gestellt. Tatsächlich macht es allerdings keinen Unterschied, ob die Kosten geteilt oder komplett vom Käufer übernommen werden.
Fest steht, dass durch die Maklercourtage Kosten in Höhe von 7,14 % entstehen und Sie diese, obwohl sie effektiv der Käufer bezahlt, ebenfalls mittragen. Denn wenn der Käufer bereit ist, für seine neue Immobilie 250.000 € auszugeben, dann wird er diesen Geldbetrag nicht tatsächlich auf Ihr Konto überweisen.
Der Käufer wird sich nur für Immobilien bis zu einem Wert von ungefähr 233.000 € umsehen, denn mit der Zahlung der Courtage ergibt dies ca. 250.000 €. Teilen Sie sich die Maklercourtage mit dem Käufer, wird dieser zwar Immobilien mit einem Kaufpreis von 241.500 € suchen, da Sie allerdings auch noch einmal 8.500 € abtreten müssen, ist dies „gehüpft wie gesprungen“.
Worauf Sie bei der Provision achten sollten
Es ist im Grunde egal, welches Modell Ihr Makler in Leipzig anbietet. Die Kosten müssen so oder so getragen werden. Wenn der Immobilienmakler in Leipzig gute Arbeit macht, dann ist es nur gerechtfertigt, ihm die verdiente Provision zu bezahlen.
Dennoch ist Vorsicht geboten. Manche Makler verlangt sehr hohe Provisionsgebühren, die an einen qualifizierten Alleinauftrag gekoppelt sind. Teilweise wurden mir reale Angebote gezeigt, bei denen die Maklercourtage am Ende über 9 % betragen hätte und generell sehr nachteilig für den Verkäufer war. Am besten ist es, wenn Sie den Makler auf eine Courtage von 4 bis 5 % herunterhandeln und die Provision nach innen nehmen, sie also selber bezahlen. Das mag auf den ersten Blick zwar abschreckend wirken, ist für den Käufer allerdings vorteilhaft.
Sie können die Immobilie dadurch zu einem höheren Preis anbieten und der Käufer kann den Kaufpreis durch seine Bank finanzieren lassen. Würden Sie die Maklercourtage vom Käufer bezahlen lassen, würde er diese nicht von der Bank mitfinanzieren können und müsste sie aus eigener Tasche bezahlen. Indem Sie die Provision selber zahlen, also nach innen nehmen, ermöglichen Sie ihm, sein Eigenkapital für andere Dinge einzusetzen und können somit eventuell einen höheren Kaufpreis erzielen.
Nachteile des Erfolgsprinzips
Nun haben wir bereits das Erfolgsprinzip bei Immobilienmaklern angesprochen. Diese werden nur bezahlt, wenn sie die Immobilie erfolgreich verkauft haben. Zwar gibt es auch Festpreismakler in Leipzig, diese sind allerdings in der Regel selten und werden in diesem Artikel deshalb nicht näher betrachtet.
Das Erfolgsprinzip klingt erst einmal gut. Zum einen müssen Sie solange nichts zahlen, bis die Immobilie verkauft ist, zum anderen müssen Sie, wenn überhaupt, nur einen prozentualen Teil des Verkaufserlöses abgeben. Der Makler in Leipzig hat somit eine ausreichende Motivation, um die Immobilie zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen, da er im Anschluss seine verdiente Courtage erhält.
Der Makler benötigt liquide Mittel
Allerdings führt dieses System immer wieder zu Problemen. Ein Makler strebt nämlich nicht zwangsweise immer nach der höchsten Provision, sondern setzt diese immer auch mit dem Aufwand ins Verhältnis. Es kann vorkommen, dass ein Makler lieber auf 1.000 € Provision verzichtet, als die Immobilie für weitere zwei Monate zu einem vernünftigen Preis anzubieten und das Bestmögliche für Sie herauszuholen. Denn auch ein Makler in Leipzig benötigt liquide Mittel, um seinen Alltag zu finanzieren. Um eine möglichst kurze Vermarktungsdauer zu haben, wird er Ihre Immobilie eventuell unter dem Marktwert anbieten.
Eine ebenfalls häufig genutzte Strategie ist, dass zunächst ein sehr hoher Verkaufspreis genannt wird, der über dem der Konkurrenz liegt. Nachdem die Immobilie dann für eine gewisse Zeit nicht verkauft wurde, wird der Makler mit Ihnen sprechen und den Preis nach unten korrigieren. Dies geschieht so lange, bis die Immobilie verkauft wurde. Häufig führt dies jedoch dazu, dass die Immobilie zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft wird, als wenn sie gleich zu einem realistischen Preis angeboten worden wäre.
Alternative zum Immobilienmakler in Leipzig
Wie Sie sehen, gibt es bei der Wahl des richtigen Immobilienmaklers einiges zu beachten. Ob Sie sich richtig entschieden haben, können Sie leider immer erst hinterher feststellen. Dementsprechend möchte ich Ihnen eine Alternative vorstellen.
Wie wäre es, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 15 Tagen zu einem Preis verkaufen, der von einem unabhängigen Gutachter festgestellt wurde? Und das ganz ohne großen Aufwand, ohne eine Vielzahl von Besichtigungen und ohne geplatzte Finanzierungen der Käufer?
Fazit
Wie Sie sehen, gibt es bei der Wahl des richtigen Immobilienmaklers in Leipzig einiges zu beachten. Ob Sie sich richtig entschieden haben, können Sie leider erst hinterher feststellen. Es ist also nicht einfach, den richtigen Immobilienmakler in Leipzig zu beauftragen. Als Faustregel gilt, dass auf rationaler Ebene begründet werden sollte, wie der Verkaufspreis ermittelt wurde und wie sich der Immobilienmakler die Vermarktung vorstellt. Wenn dann noch das Bauchgefühl stimmt, kann es losgehen.
Viel Erfolg wünscht das ganze Makleristo Team!
